De financiering van de aankoop van een eigen woning kan op verschillende manieren plaats vinden. De meest gebruikelijke optie is dat financiële instellingen of derden een lening verstrekken ter financiering van de eigen woning. Maar financieren kan ook via familieleden (niet zijnde fiscale partners) of via de BV aan haar aandeelhouder plaatsvinden.

Op het moment dat geld wordt geleend van een andere partij dan een reguliere bank spreken wij van een familiebank. In dit artikel leggen wij u graag uit waar u fiscaal aan moet denken als u van familie of van de BV een lening voor de aankoop van een eigen woning ontvangt of verstrekt.

Wanneer is financieren via familie voordelig?

De familiebank is aantrekkelijk als familieleden in box 3 (overtollig) vermogen hebben staan en het andere familielid zelf ook inkomen heeft. In de verhouding tussen u en de BV is de familiebank aantrekkelijk wanneer sprake is van overtollige liquide middelen in de BV. De uitlener krijgt doorgaans meer rente voor de verstrekte lening dan hij of zij op de bank krijgt vanwege de negatieve rente van dit moment. U als lener wordt geholpen met een lening om zo een woning te kunnen kopen. Voor allebei de partijen is deze vorm dus voordelig.

Als lener kunt u de hypotheekrente aftrekken in box 1 en heeft daarmee een fiscaal voordeel. De ontvangen rente is bij de uitlener in box 3 niet los belast. Alleen het op 1 januari aanwezige vermogen (inclusief de verstrekte lening) wordt namelijk belast. Indien de lening middels een BV wordt verstrekt, is over de ontvangen rente door de BV vennootschapsbelasting verschuldigd.

Naast het fiscale voordeel biedt de familiebank dus ook de volgende mogelijkheden:

  • Om familieleden te ondersteunen bij de aankoop van een eigen woning.
  • Om een hoger rendement te realiseren dan de huidige spaarrente.

Zakelijkheid van de lening

Bij het aangaan van een familielening is het belangrijk om goed op te letten met het vaststellen van de hoogte van de rente. Het uitgangspunt is dat de rente marktconform moet zijn. In de meeste gevallen is een relatief hoge rente fiscaal voordelig. In de praktijk bestaat hierover veel discussie met de Belastingdienst. Deze discussies draaien om de vraag of de gehanteerde rente als te hoog of te laag moet worden bestempeld in relatie tot de (zakelijkheid van) leningsvoorwaarden. De Belastingdienst kan dan namelijk de stelling innemen dat sprake is van een schenking, met mogelijke heffing van schenkbelasting. Ook kan de Belastingdienst de aftrek van de eigenwoningrente niet accepteren.

Werkinstructie Belastingdienst

De staatssecretaris van Financiën heeft recent via een beslissing op een WOB-verzoek om informatie over de ‘familiebank’ en het bepalen van de zakelijke rente een interne instructie openbaar gemaakt. In de werkinstructie komen de toetsingscriteria aan de orde om te bepalen of de rente op een dergelijke lening als eigenwoningrente aftrekbaar is. Hiermee hebben we nog meer inzicht hoe de Belastingdienst de lening beoordeelt.

Verdere aandachtspunten bij lenen van familie

Niet alleen de hoogte van de rente is van belang. We noemen nog enkele andere aandachtspunten die in sommige gevallen complex kunnen zijn. Wij kunnen u hierbij adviseren en voorkomen dat u voor vervelende verrassingen komt te staan.

  1. In de meeste gevallen moet u informatie doorgeven aan de Belastingdienst.
  2. Een goede onderbouwde documentatie is van belang.
  3. Schenkt u uiteindelijk de jaarlijkse rente aan de lener? Een jaarlijkse schenking van bijvoorbeeld het vrijgestelde bedrag aan schenking, moet op de juiste manier worden uitgevoerd.
  4. De lening moet voldoen aan de voorwaarden van de eigenwoningregeling. Let daarbij op de aflossingseis.
  5. Het is verstandig om vooraf met scenario’s zoals relatiebreuk, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden (ouder of kind) rekening te houden.
  6. Reeds lange tijd wordt gesproken over een aanpassing van de belastingheffing in box 3. Momenteel vindt deze heffing plaats op basis van een forfaitair rendement. De gedachte is dat deze wijze van heffing op termijn aangepast wordt naar een heffing naar werkelijk rendement. In dat geval zal het fiscale voordeel wijzigen. Afhankelijk van uw doelstellingen met de familiebank kunt u hier alvast rekening mee houden in de leningsvoorwaarden.