U ziet een leuk chalet en wilt deze aanschaffen als investering of als vakantiewoning. Het is dan wel verstandig om vooraf goed te checken wat de fiscale consequenties zijn. Wij zetten ze in dit artikel voor u uiteen!

We gaan er hier vanuit dat een chalet als roerende zaak is aan te merken, en dat het chalet dus gemakkelijk is te demonteren of te verplaatsen. De aankoop van het chalet zal wanneer deze roerend is belast zijn met 21% btw. Daarnaast moet u rekening houden met de regels rondom de verschillende doeleinden waarvoor u het chalet gebruikt

Let op! De situatie van een chalet (roerende zaak) wijkt af van de situatie van een vakantiewoning (onroerende zaak). Voor de vakantiewoning verwijzen wij u naar het volgende artikel: fiscale aspecten van uw vakantiewoning.

Aankoop chalet voor volledig eigen gebruik (dus niet voor verhuur)

Op de factuur treft u een btw bedrag aan. Deze btw kan u als koper niet bij de Belastingdienst terugvragen. Omdat u de chalet volledig voor eigen gebruik heeft, bent u niet gekwalificeerd als ondernemer. Het chalet wordt namelijk niet zakelijk gebruikt.

Aankoop chalet voor zowel eigen gebruik als voor verhuur

De 21% btw op de factuur kunt u, evenals de btw over de exploitatiekosten (denk aan de energienota e.d.), in eerste instantie volledig terugvragen. Doordat het uw bedoeling is het chalet (voor kort verblijf) te verhuren, is er de intentie om het chalet bedrijfsmatig (btw) te exploiteren. Verhuurt u het chalet voor minimaal 140 dagen per jaar? Dan kwalificeert u zonder meer als btw-ondernemer.

De verhuur van het chalet is onderworpen aan het verlaagde 9% btw-tarief. Nadat u alle btw heeft teruggevraagd, moet er voor het privégebruik van het chalet jaarlijks een correctie van deze reeds genoten aftrek van voorbelasting plaatsvinden. Voor de btw bij aankoop wordt deze privécorrectie berekend over het jaar van aankoop en de daarop volgende vier jaren (zie Herzieningsregeling).

Een correctie kan in specifieke gevallen achterwege blijven. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als het chalet op een vakantiepark staat en u op dezelfde wijze als de gasten uw chalet moet reserveren. In dat geval krijgt u ook een factuur met btw die u moet voldoen. Deze btw kan u privé niet terugvragen, wel blijft de verhuur zo zuiver en wordt deze als volledig zakelijk gebruik gezien.

Aankoop chalet uitsluitend voor verhuur

Van verhuur voor kort verblijf is in ieder geval sprake als de gasten maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet daarnaar verplaatsen. Gelet op het feit dat er geen sprake is van privégebruik hoeft er geen correctie voor privégebruik plaats te vinden. De btw over de verhuur moet worden afgedragen. Daar staat tegenover dat alle btw die zelf voldaan is, afgetrokken kan worden als voorbelasting.

Kleineondernemersregeling tot en met 31 december 2019

Tot en met 2019 gold dat de kleineondernemeringsregeling (KOR) mogelijk van toepassing was. Hoewel deze regeling nu niet meer kan worden toegepast, kan de Belastingdienst vijf jaar naheffen en is de oude regeling dus nog wel van belang. Of de KOR van toepassing is, hangt af van de huuropbrengsten die met het chalet worden gegenereerd. Als u op basis van de verhuur niet meer dan € 1.883 aan btw verschuldigd bent, dan is er een belastingvermindering mogelijk. Is de verschuldigde btw lager dan € 1.345 dan hoeft er geen btw te worden afgedragen aan de fiscus. Gelet op het btw-tarief van 9% mogen de huurbaten dus meer dan circa € 14.940 bedragen.

Omzetgerelateerde vrijstelling van omzetbelasting vanaf 1 januari 2020

Begin 2020 is de Kleineondernemersregeling (KOR) vervangen door de omzetgerelateerde vrijstelling van omzetbelasting (OVOB). U kunt zich aanmelden voor deze regeling, indien uw omzet op jaarbasis minder dan € 20.000 bedraagt en u Nederlands belastingplichtige bent. Bij deelname hoeft u geen btw in rekening te brengen, kunt u geen btw aftrekken en hoeft u geen aangifte te doen. Dit kan voordelig zijn, indien u naar verhouding veel btw moet afdragen en weinig in aftrek brengt. In sommige gevallen zal u eerder afgetrokken btw moeten herzien, wat nadelige gevolgen met zich meebrengt. Tevens geldt de OVOB in beginsel voor drie jaar en kan dit nadelig uitpakken, indien u voornemens bent om grote investeringen te doen. Daarom is het van belang om altijd uw persoonlijke situatie te (laten) beoordelen alvorens aan te melden voor de OVOB. Wij helpen u hier natuurlijk graag bij.

Herzieningsregeling

Zoals hierboven al vermeld is de btw alleen aftrekbaar als het chalet voor belaste handelingen wordt gebruikt. Indien u het chalet ook voor privédoeleinden gebruikt, is een deel van de btw niet aftrekbaar. Bij roerende zaken is er een herzieningsperiode van vijf jaar: het jaar van investeren en de daarop volgende vier jaren. Aan elk jaar moet 1/5e deel gecorrigeerde btw worden toegerekend. Ook bij de verkoop van het chalet tijdens deze herzieningsperiode kan het zijn dat reeds verrekende btw terugbetaald moet worden. Laten we dit alles aan de hand van een voorbeeld illustreren.

Voorbeeld
In 2017 heeft u een chalet gekocht voor € 121.000 (inclusief 21% btw). Het chalet is, voordat deze in de verhuur kon, nog geverfd. De kosten voor de schilder bedroegen € 1.210 (incl. 21% btw). De huuropbrengst over 2017 bedroeg € 35.000 (incl. 9% btw). Het chalet is ook voor eigen doeleinden gebruikt. De verhouding verhuur/eigen gebruik is 60%/40%.

In 2018 heeft u het interieur vervangen, kosten € 6.050 (inclusief 21% btw). De huuropbrengsten bedroegen € 30.000 (inclusief 9% btw). Het chalet is dit jaar vaker door uzelf gebruikt. Verhouding verhuur/eigen gebruik is 50%/50%.

In 2019 is het gebruik voor het chalet weer 60%/40%. De huuropbrengst bedroeg weer € 35.000 (incl. 9% btw). Eén van de huurders heeft u gevraagd het chalet te verkopen. Deze huurder wil het chalet volledig privé gaan gebruiken en er € 150.000 voor betalen. U gaat op dit bod in en het chalet wordt verkocht.

Berekening btw
2017 (jaar 1)
Aankoop btw € 21.000 (gebruik 60% zakelijk, dus 60% aftrekbaar): € 12.600.
Btw voor de schilder € 210 (60% aftrekbaar): € 126.

Btw afdragen over de verhuuropbrengst: € 35.000 / 109 * 9 = € 2.890.

Terug te vorderen btw: € 12.600 + € 126 -/- € 2.890 = € 10.745.

2018 (jaar 2)
Gebruik chalet 50/50. De btw is daarom maar voor de helft aftrekbaar.
De btw op kosten van het interieur geeft recht op een aftrek van € 525 (€ 1.050 * 50%).
Over de huuropbrengst moet € 1.698 (€ 30.000 / 109 x 9) aan btw worden afgedragen.

Let wel, er moet nog een correctie over het privégebruik plaatsvinden. Vorig jaar was de verhouding 60/40, maar nu 50/50. De aankoop btw per jaar bedroeg € 4.200 (21.000 / 5).
Daarvan is € 4.200 x 60% = € 2.520 reeds in aftrek gebracht. Toen was echter het zakelijk gebruik 10% hoger, zodat nu alsnog 10% van het bedrag gecorrigeerd dient te worden (herzieningsregeling). Op basis van het gebruik mocht een bedrag van € 4.200 = € 2.100 in aftrek gebracht worden. De correctie bedraagt € 420.

2019 (jaar 3)
Het gebruik is 60%/40%. De btw over de huuropbrengst is € 2.890.
De verkoop is, daar het chalet voor belaste activiteiten is gebruikt, in principe weer belast met omzetbelasting. Deze btw moet u af dragen.

Let wel, het chalet is binnen de herzieningsperiode verkocht. Voor het gemak gaan we er vanuit dat er nog twee jaar resteerden. Deze twee jaren worden gezien als volledig belast (zakelijk) gebruik. Dus hier ontstaat een optie om nog btw af te trekken. De aankoop btw per jaar bedroeg € 4.200, dus over twee jaar € 8.400. Hiervan is reeds 60% (€ 5.040) geclaimd.

Zodat er in de ‘laatste’ aangifte met betrekking tot dit onroerend goed nog € 3.360 terug te vragen is.

In het bovenstaande voorbeeld raden wij aanmelding voor de OVOB sterk af. In tegenstelling tot de situatie dat het chalet verkocht wordt, gaat de belastingdienst bij deelname aan de OVOB van uit dat het chalet enkel vrijgesteld gebruikt wordt tot het einde van de herzieningsperiode. Daarom kan het restant aan btw niet meer worden teruggevraagd.

Geschreven door:

Belastingadviseur Henk van Assen

Henk van Assen LL.M.

Belastingadviseur en btw specialist