Sinds 1 januari 2021 kennen we de verschillende tarieven in de overdrachtsbelasting zoals hieronder staat opgesomd. In de praktijk levert de toepassing van het verlaagde tarief van 2% en de startersvrijstelling nog de nodige vragen op. Eerder heeft de Belastingdienst een vraag-en-antwoord document gepubliceerd. Op 8 juli is een goedkeurend besluit in werking getreden voor een tweetal onrechtvaardige situaties.

  • Een vrijstelling voor starters op de woningmarkt mits de eigen woning gaat functioneren als hoofdverblijf.
  • Een verlaagd tarief van 2% voor de kopers van een eerste of volgende eigen woning mits deze gaat functioneren als hoofdverblijf.
  • Een standaard verhoogd tarief van 8% voor niet eigen woningen en niet-woningen zoals bedrijfspanden.

Hoe zit het bij onvoorziene omstandigheden tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering?

Het lage tarief van de overdrachtsbelasting en de vrijstelling voor starters is alleen van toepassing voor kopers die zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen. Alhoewel er geen wettelijke strikte minimum tijd van bewoning is, moet dit in de praktijk blijken uit het feit dat de koper ten minste 6 maanden in de woning woont. Door onvoorziene omstandigheden zoals bijvoorbeeld het verloren gaan van de woning, een echtscheiding, nieuwe baan en/of verlies van baan of bijvoorbeeld overlijden kan dit niet mogelijk zijn.

Op dit moment biedt de wet alleen de mogelijkheid om rekening te houden met bepaalde onvoorziene omstandigheden in de periode na de levering van de eigen woning. Het komt ook voor dat deze omstandigheden zich voortdoen in de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en voor de levering daarvan. Ook voor deze situaties heeft de Staatssecretaris in dit besluit -onder voorwaarden- een goedkeuring opgenomen.

Startersvrijstelling bij erfpachtgrond

Om de startersvrijstelling te kunnen gebruiken, heeft de koper een “Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling” nodig. Daarin verklaart de koper dat hij aan de voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Een van deze voorwaarden luidt dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. Een koper kan namelijk de startersvrijstelling maar één keer gebruiken.

Een starter kan ook een woning op erfpachtgrond kopen en op dezelfde dag de grond aankopen. Dit wordt volgens de wet gezien als twee verkrijgingen. Op één van deze twee verkrijgingen kan de startersvrijstelling worden toegepast, op de andere niet. Daarom is nu in dit besluit een goedkeuring opgenomen dat bij de verkrijgingen op dezelfde dag van de blote eigendom en een beperkt recht met betrekking tot dezelfde woning, de startersvrijstelling voor beide verkrijgingen kan worden toegepast. Het volle eigendom van de woning moet dan wel in handen komen van dezelfde koper.

Hardheidsclausule voor de periode van 1 januari 2021 tot 8 juli 2021

Dit besluit treedt in werking vanaf 8 juli 2021. Wilt u gebruik maken van deze goedkeuring maar heeft uw levering plaatsgevonden in de periode van 1 januari 2021 tot 8 juli 2021? Dan kunt u een verzoek indienen om toepassing van de hardheidsclausule. De staatssecretaris gaat dan aan de hand van de voorwaarden van dit besluit oordelen of deze goedkeuring ook voor u van toepassing is. Wij helpen u hier graag mee.

Nog niet alle vragen zijn opgelost

Deze nieuwe wet kent veel onduidelijkheden. Het vraag-en-antwoord document en dit besluit nemen niet alle onduidelijkheden weg. We verwachten dat nog meer duidelijkheid volgt en houden u dan natuurlijk op de hoogte.