Het vestigen of wijzigen van eeuwigdurende zakelijke rechten, zoals erfpacht, is sinds 2015 belast met 21% btw. We zetten de wijzigingen in de btw op eeuwigdurende erfpacht voor u in dit artikel uiteen.

De vestiging of wijziging van een eeuwigdurend beperkt recht werd in 2014 nog in de regel aangemerkt als een btw-vrijgestelde dienst. In plaats van 21% btw was het veel lagere tarief van 2% of 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Met ingang van 1 januari 2015 wordt de vestiging of wijziging van een eeuwigdurend beperkt recht echter in de meeste gevallen aangemerkt als een met 21% belaste levering. Als tegemoetkoming aan deze wijziging, bestaat in 2015 het overgangsrecht. Hierdoor kunnen partijen tot 1 juli 2015 kiezen voor overdrachtsbelasting in plaats van btw.

De wijziging heeft tot gevolg dat de vestiging of overdracht van zakelijke rechten voor onbepaalde tijd op bouwterreinen of nieuwe gebouwen in beginsel wordt aangemerkt als een belaste levering. Daarbij wordt btw geheven over de waarde in het economische verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft. Deze wijziging heeft onder meer gevolgen voor erfpachttransacties waarbij het recht van erfpacht voor onbepaalde tijd wordt gevestigd.

Wanneer heeft u te maken met de gewijzigde wetgeving?

De gewijzigde wetgeving heeft consequenties in geval van vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van de volgende zakelijke rechten:

  • Recht van erfpacht
  • Recht van opstal
  • Recht van vruchtgebruik
  • Erfdienstbaarheid

Vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van een recht van hypotheek en grondrente vallen hier nadrukkelijk niet onder. Er kan alleen sprake zijn van btw-heffing in geval van een nieuw gebouw (maximaal 2 jaar na ingebruikname) of een bouwterrein.

Overgangsrecht tot 1 juli 2015

Het overgangsrecht komt erop neer dat voor overeenkomsten tot de vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van rechten op onroerende zaken die vóór 1 juli 2015 zijn gesloten, nog mag worden uitgegaan van een prestatie die is vrijgesteld voor de btw. Daardoor wordt er geen btw maar overdrachtsbelasting geheven. Hierover moeten partijen wel overeenstemming bereiken en zij moeten dit in de koopovereenkomst en akte opnemen. Verder moet de daadwerkelijke vestiging, overdracht wijziging, afstand of opzegging van die rechten uiterlijk 31 december 2016 juridisch plaatsvinden.

Vanaf 2015 inspelen op de gewijzigde wetgeving

De gewijzigde wetgeving leidt ertoe dat verkrijgers van een eeuwigdurend beperkt recht vaker te maken krijgen met btw-heffing. U kunt hierop inspelen door het moment van vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van een beperkt recht te laten plaatsvinden op het moment dat de onroerende zaak (nog) niet kwalificeert als bouwterrein. Een andere mogelijkheid is om het beperkte recht pas te vestigen/wijzigen/enz. als het gebouw niet langer kwalificeert als nieuwbouw.

 

Geschreven door:

Belastingadviseur Henk van Assen

Henk van Assen LL.M.

Belastingadviseur en btw specialist